Граждане, чьи денежные средства были привлечены для строительства на территории Новосибирской области многоквартирных жилых домов и (или) иных объектов недвижимости, которые в связи с нарушением сроков строительства в последствии были включены в единый реестр проблемных объектов, предусмотренный частью 1.1 статьи 23.1 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», нуждаются в особом правом внимании и защите своих прав со стороны государства с целью соблюдения наиважнейшего конституционного права граждан- права на жилище.
Согласно Федеральному закону № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», такие граждане имеют право требовать компенсацию убытков, возникших вследствие нарушения сроков передачи жилья, а также могут обратиться к государству за поддержкой, включая предоставление нового жилья или выплату компенсации.
Имеются случаи когда граждане столкнулись с проблемами при покупке жилья по договору участия в долевом строительстве и нуждаются в правовой помощи от государства для решения этих вопросов, в том числе получении бесплатной юридической помощи касающейся вопросов защиты прав дольщиков.
В связи с чем в статью 5 Закона Новосибирской области от 28.09.2012 № 252-ОЗ «О бесплатной юридической помощи на территории Новосибирской области» в категорию лиц имеющих право на получение бесплатной юридической помощи включены граждане, чьи денежные средства привлечены для строительства на территории Новосибирской области многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, включенных в единый реестр проблемных объектов, предусмотренный частью 1.1 статьи 23.1 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», либо в утверждаемый Губернатором Новосибирской области план-график по осуществлению мер по восстановлению прав граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, расположенных на территории Новосибирской области, включенных в единый реестр проблемных объектов, предусмотренный частью 1.1 статьи 23.1 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Наличие у дольщиков, чьи права были нарушены возможности получения бесплатной юридической помощи свидетельствует о том, что со стороны государственных органов указанная проблема не оставлена без внимания, создан необходимый правой механизм защиты прав указанной выше категории граждан.
Вот несколько характерных примеров нарушений прав граждан, принявших участие в долевом строительстве жилья, которые приводят к необходимости использования механизмов правовой защиты и привлечения внимания со стороны государства:
Задержка сдачи объекта в эксплуатацию.
- Застройщик затягивает сроки ввода жилого комплекса в эксплуатацию, вынуждая покупателей ожидать квартиры значительно дольше оговорённого договором срока.
Некачественное выполнение строительных работ.
- Обнаруживаются серьёзные дефекты и недостатки строительства, делающие жилье непригодным для проживания или требующим значительных дополнительных вложений для устранения недостатков.
Банкротство застройщика- компания-застройщик объявляет себя банкротом, оставляя жильцов без жилых помещений, что лишает возможности вернуть уплаченные деньги по договору долевого участия в строительстве.
Изменение условий договора в одностороннем порядке.
- Застройщик изменяет условия договора, увеличивая стоимость квартир или уменьшая площадь жилых помещений без согласия дольщика, устанавливает иной более длительный срок передачи квартир дольщикам, чем определено изначального условиями договора.
Отсутствие разрешительной документации.
- Строительство ведётся без необходимого согласования с государственными структурами, что делает жилые помещения юридически нелегитимными, что в свою очередь делает невозможным последующее принятие и ввод объекта завершенного строительства в эксплуатацию.
Использование незаконно полученных денежных средств.
- Деньги, полученные от инвесторов, используются не по назначению, например, вкладываются в иные проекты или присваиваются руководством компании.
Необходимые меры для защиты прав дольщика в судебном порядке:
1.Сбор документации. Перед началом любых мероприятий по защите своих прав надлежит собрать полный пакет документов, подтверждающих нарушение прав дольщика со стороны застройщика:
- договор долевого участия (ДДУ);
- акт приема-передачи объекта (при наличии);
- платежные документы (квитанции, чеки);
- уведомления, письма, претензии и ответы на них от застройщика;
- иные подтверждающие документы.
Это позволит четко обосновать свою позицию и обеспечить наличие всех доказательств в ходе судебного разбирательства.
2.Обращение к застройщику.
Согласно ст. 6 Закона № 214-ФЗ, участник долевого строительства вправе предъявить претензию застройщику, требуя исполнения обязательств в установленные сроки. Заявление составляется в свободной форме, однако обязательно должно содержать четкое изложение сути претензий и требование удовлетворения законных интересов.
3.Получение официального ответа на претензию от застройщика.
Согласно законодательству, застройщик обязан дать письменный ответ на претензию в разумный срок, обычно не превышающий одного месяца. Если ответа нет или застройщик отказался удовлетворить заявленные требования, следующим этапом станет обращение в государственные структуры, осуществляющие контрольные и надзорные функции.
4.Обращение в контрольные органы заключается в направлении жалобы в следующие инстанции:
- Прокуратура. (ст. 10 ФЗ № 214-ФЗ, прокуратура осуществляет надзор за соблюдением законодательства в сфере долевого строительства. Жалоба должна содержать подробное описание фактов нарушения прав дольщика).
- Роспотребнадзор. ( ст.14ФЗ № 214-ФЗ, позволяет гражданам обращаться в данный орган с жалобой на неправомерные действия застройщика, связанные с качеством строящегося объекта или нарушением условий договора).
- Антимонопольная служба (ФАС). В некоторых случаях ФАС рассматривает жалобы на злоупотребления монопольным положением компаний-застройщиков.
5. Судебное разбирательство.
Если досудебные методы урегулирования спора оказались неэффективны, целесообразно подготовить и подать исковое заявление в суд общей юрисдикции или арбитражный суд (для организаций).
Чтобы минимизировать риски и не стать жертвой мошенничества при покупке недвижимости по договору долевого участия в строительстве целесообразно, придерживаться следующих рекомендаций:
1. Проверяйте деловую репутацию застройщика.
Прежде чем подписывать договор, внимательно изучите информацию о застройщике:
- Узнайте историю компании, количество завершенных проектов, отзывы покупателей.
- Проверьте регистрацию компании в ЕГРЮЛ, отсутствие долгов и банкротств.
- Посмотрите, есть ли информация о застройщике на специализированных сайтах и форумах.
2.Ознакомьтесь с разрешительной документацией.
Застройщик обязан иметь следующие документы:
- Разрешение на строительство.
- Проектную декларацию.
- Положительное заключение государственной экспертизы.
- Лицензионные свидетельства (если применимо).
Все эти документы должны быть доступны для ознакомления покупателю (дольщику).
3.Изучайте проектную документацию.
Ознакомьтесь с проектом застройки, архитектурными чертежами и техническими условиями подключения инженерных сетей. Обратите внимание на технические характеристики здания, особенно если они важны для вашего комфорта проживания.
4.Тщательно читайте договор.
Важно детально изучить условия договора долевого участия (ДДУ):
- Четко определено условие о сроках передачи объекта дольщику.
- Подробно описаны обязанности сторон, порядок расчетов и последствия невыполнения обязательств.
- Учтены гарантии качества и ремонта.
5.Используйте эскроу-счета.
Эскроу-счета позволяют обезопасить денежные средства, поскольку деньги поступают застройщику только после выполнения всех условий договора. Такой механизм значительно снижает вероятность потери инвестиций.
6.Следите за новостями и изменениями.
Регулярно проверяйте информацию о проекте и компании, участвуя в группах жильцов и общаясь с покупателями аналогичных проектов. Также отслеживайте официальные сообщения от властей и СМИ о объекте строительства.
Следуя этим рекомендациям, возможно снизить риски и не стать жертвой мошенников и защитить свои инвестиции в недвижимое имущество.
Данная статья направлена на необходимость соблюдения принципов разумности и должной осмотрительности гражданами являющимися потенциальными участниками правоотношений связанных с участием в долевом строительстве многоквартирных жилых домов, с целью минимизации финансовых рисков и реализации право на получение в собственность жилого помещения в срок определенный условиями договора об участии в долевом строительстве.